Congé et Offre de Renouvellement à Conditions Changées : Gérer le Refus

Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue un local à un commerçant ou un artisan (le preneur) pour y exercer son activité. Ce contrat est soumis à des règles spécifiques qui visent à protéger le preneur, notamment en lui accordant un droit au renouvellement du bail à son expiration. Le bailleur ne peut refuser le renouvellement que moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction, sauf exceptions prévues par la loi.

Le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Toutefois, le bailleur peut délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement, qui est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté du bailleur. Ce congé doit respecter certaines conditions de forme et de délai, et doit indiquer le prix et les conditions du bail renouvelé.

Mais que se passe-t-il si le bailleur propose au preneur de renouveler le bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix ? C’est la question à laquelle la Cour de cassation a répondu dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. civ. 3, 11 janvier 2024, n° 22-20.872).

Les faits et la procédure

Dans cette affaire, une bailleresse avait donné à bail un local commercial à usage de restaurant. La bailleresse avait délivré aux locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée, notamment, à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien des locataires. Les locataires avaient restitué les lieux loués et avaient assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel de Bordeaux avait rejeté les demandes des locataires, en considérant que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement.

Les locataires avaient donc formé un pourvoi en cassation.

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel, en estimant que le congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.

La Cour s’est fondée sur les articles 1103 du Code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce, qui disposent que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Elle a rappelé que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté du bailleur.

Ainsi, en proposant au preneur de renouveler le bail à des conditions différentes du bail expiré, le bailleur manifeste sa volonté de ne pas renouveler le bail dans les mêmes termes, ce qui équivaut à un refus de renouvellement. Ce refus entraîne l’obligation pour le bailleur de payer une indemnité d’éviction au preneur, sauf s’il justifie d’un motif grave et légitime.

Que faut-il retenir ?

• Quel est le sujet de l’article ? L’article traite du congé avec une offre de renouvellement du bail commercial à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, et de ses conséquences pour les bailleurs et les locataires.
• Quels sont les textes applicables au renouvellement du bail commercial ? Les textes applicables sont les articles 1103 du Code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce, qui prévoient que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.
• Quelle est l’intérêt de la décision de la Cour de cassation du 11 janvier 2024 ? La Cour de cassation a jugé qu’un tel congé doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction pour le locataire, et non comme un congé avec offre de régularisation d’un nouveau bail.
• Quelle est la portée pratique de cette décision pour les bailleurs ? Cette décision est redoutable pour les bailleurs, qui ne peuvent pas modifier les clauses et conditions du bail expiré, hors le prix, sans risquer de devoir payer une indemnité d’éviction au locataire. Ils doivent donc être très prudents dans la rédaction de leur congé avec offre de renouvellement.

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