Résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages : les conditions relatives à la mise en demeure

Le bail rural est un contrat par lequel un propriétaire met à la disposition d’un exploitant agricole un bien rural, moyennant le versement d’un loyer appelé fermage. Ce contrat est soumis à des règles spécifiques, notamment en matière de résiliation. L’une des causes de résiliation du bail rural est le défaut de paiement des fermages par le fermier. Toutefois, le bailleur ne peut pas résilier le bail sans respecter certaines formalités, notamment l’envoi d’une mise en demeure au fermier. Quelles sont les conditions de validité de cette mise en demeure ? Quelles sont les conséquences de son absence ou de son irrégularité ? C’est à cette question que la Cour de cassation a répondu le 14 décembre 2023 (Com. 14 décembre 2023, n°22-16751).

La mise en demeure, un acte préalable obligatoire à la résiliation du bail

Selon l’article L. 411-31, I, 1°, du Code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur, ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de ce texte. Il s’agit donc d’une condition sine qua non pour que le bailleur puisse agir en justice pour obtenir la résiliation du bail. La mise en demeure doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, selon l’article R. 411-10 du même code. Elle doit également mentionner les sommes dues et les échéances impayées, ainsi que les modalités de paiement.

La mise en demeure, un acte de nature contentieuse

La mise en demeure n’est pas un simple rappel amiable, mais un acte de nature contentieuse, qui vise à faire constater le manquement du fermier à ses obligations contractuelles et à lui faire injonction de les exécuter. Cela implique que la mise en demeure doit être portée à la connaissance du fermier, et que le bailleur doit pouvoir en rapporter la preuve. Ainsi, si la lettre recommandée avec demande d’avis de réception est retournée au bailleur avec la mention « pli avisé et non réclamé », elle ne vaut pas mise en demeure, car elle n’a pas été reçue par le destinataire. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans son arrêt du 14 décembre 2023, en approuvant la cour d’appel qui a rejeté la demande de résiliation du bail formulée par le bailleur, faute de mise en demeure valable.

Que faut-il retenir ?

• Le bailleur qui souhaite résilier le bail rural pour défaut de paiement des fermages doit envoyer au fermier une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui rappelle les termes de l’article L. 411-31, I, 1°, du Code rural et de la pêche maritime.
• La mise en demeure est un acte de nature contentieuse, qui doit être reçu par le fermier, sous peine de nullité de la demande de résiliation du bail.
• Si la lettre recommandée avec demande d’avis de réception est retournée au bailleur avec la mention « pli avisé et non réclamé », elle ne vaut pas mise en demeure, et le bailleur ne peut pas agir en justice pour obtenir la résiliation du bail.

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