Le droit à l’indemnité d’éviction du cessionnaire en cas de cession du bail commercial

Lorsqu’un bailleur refuse de renouveler le bail commercial d’un locataire, il doit lui verser une indemnité d’éviction, sauf s’il justifie d’un motif grave et légitime. Mais qu’en est-il lorsque le locataire cède son bail avant la date d’effet du congé ? Le cessionnaire peut-il bénéficier de l’indemnité d’éviction ? La Cour de cassation a récemment apporté des précisions sur cette question (Civ. 3^ème, 14 décembre 2023, n°22-13661).

Le principe de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est une compensation financière que le bailleur doit payer au locataire sortant lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial. Cette indemnité vise à réparer le préjudice causé par la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux loués. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, le coût du déménagement et de la réinstallation, et les frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un fonds de même valeur.

Le bailleur peut toutefois s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Il s’agit de faits imputables au locataire et de nature à compromettre la bonne exécution du bail ou à nuire aux intérêts du bailleur. Par exemple, le non-paiement des loyers, la sous-location non autorisée, l’exercice d’une activité non conforme à la destination des lieux, etc.

Le cas de la cession du bail

Il arrive que le locataire cède son bail à un tiers avant la date d’effet du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. Dans ce cas, le bailleur peut-il opposer au cessionnaire les motifs graves et légitimes qu’il invoquait à l’égard du cédant ? Ou bien doit-il payer une indemnité d’éviction au cessionnaire, qui n’a commis aucun manquement ?

La Cour de cassation a tranché cette question dans un arrêt du 14 décembre 2023. Elle a affirmé que le bailleur ne peut invoquer contre le cessionnaire que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant. Ainsi, si le bailleur ne fait valoir aucun motif grave et légitime à l’égard du cessionnaire, il est tenu de lui verser une indemnité d’éviction, même s’il avait délivré le congé avant la cession du bail.

La Cour de cassation a justifié sa solution en se fondant sur le texte de l’article L 145-17 du Code de commerce, qui parle expressément de “locataire sortant”, c’est-à-dire du locataire en place à la fin du bail. Elle a également souligné que le cessionnaire vient aux droits et obligations du cédant, mais pas à ses fautes.

Que faut-il retenir ?

• L’indemnité d’éviction est une compensation financière que le bailleur doit payer au locataire sortant lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial, sauf s’il justifie d’un motif grave et légitime à son encontre.
• En cas de cession du bail avant la date d’effet du congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, le bailleur ne peut invoquer contre le cessionnaire que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant.
• Si le bailleur ne fait valoir aucun motif grave et légitime à l’égard du cessionnaire, il est tenu de lui verser une indemnité d’éviction, même s’il avait délivré le congé avant la cession du bail.

Vous êtes dans cette situation ? ; notre cabinet, dédié au droit commercial peut vous conseiller utilement.

N’hésitez pas à prendre rendez-vous !