Le congé pour reprise en bail rural : les mentions obligatoires relatives au mode d’exploitation des terres

Le congé pour reprise est une prérogative offerte au bailleur de mettre fin au bail rural afin de reprendre les terres louées pour les exploiter lui-même ou les faire exploiter par un descendant. Cependant, l’exercice de ce droit est encadré strictement, notamment en ce qui concerne les mentions devant figurer dans le congé délivré au preneur. L’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 27 juin 2024 (n° 22-20.853) vient rappeler l’importance de mentionner précisément le mode d’exploitation envisagé pour les terres reprises, en particulier lorsqu’elles sont destinées à être mises à disposition d’une société. Le non-respect de cette obligation est sanctionné par la nullité du congé.

Dans l’affaire en question, une SCEA, preneuse à bail rural, avait reçu de ses bailleurs un congé pour reprise prenant effet au 31 décembre 2021. Contestant la validité de ce congé, la SCEA avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux. Bien que les juges du fond aient validé le congé, la Cour de cassation, saisie par la SCEA, a censuré leur décision.

Pour fonder sa décision, la Haute juridiction s’est appuyée sur les articles L. 411-47 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime. Ces textes imposent au bailleur, lors de la délivrance du congé pour reprise, de prévoir le mode d’exploitation des terres reprises et d’en informer loyalement le preneur évincé. Plus précisément, lorsque les terres reprises sont destinées à être exploitées par mise à disposition d’une société, cette circonstance doit être mentionnée dans le congé.

En l’espèce, la Cour de cassation a relevé qu’il existait des incertitudes sur les modalités d’exploitation des terres reprises, de nature à induire en erreur le preneur. Les juges du fond n’ayant pas veillé au respect de l’obligation d’information pesant sur le bailleur, leur décision a été censurée.

Que faut-il retenir ?

Quelles mentions doivent obligatoirement figurer dans un congé pour reprise en bail rural ?

Le congé pour reprise doit impérativement mentionner le mode d’exploitation envisagé pour les terres reprises après la reprise. Le bailleur doit prévoir ce mode d’exploitation et en informer loyalement le preneur évincé.

Que se passe-t-il si les terres reprises sont destinées à être mises à disposition d’une société ?

Lorsque les terres reprises sont destinées à être exploitées par mise à disposition d’une société, cette circonstance doit être expressément mentionnée dans le congé pour reprise. À défaut, le congé encourt la nullité.

Quelles sont les conséquences d’un congé imprécis sur le mode d’exploitation envisagé ?

Si le congé pour reprise comporte des incertitudes ou des imprécisions sur les modalités d’exploitation des terres reprises, de nature à induire en erreur le preneur, il peut être annulé par les juges. Le bailleur doit veiller à être parfaitement clair et précis sur ce point.

En conclusion, cet arrêt rappelle l’importance, pour les bailleurs délivrant un congé pour reprise, de respecter scrupuleusement leur obligation d’information quant au mode d’exploitation envisagé pour les terres reprises. Cette mention est obligatoire et son omission, son imprécision ou son inexactitude exposent le congé à la nullité. Une vigilance particulière s’impose lorsque les terres sont destinées à être mises à disposition d’une société, circonstance qui doit impérativement être mentionnée.

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