Bail commercial : l’autorisation ne vaut que pour les cessionnaires désignés dans l’ordonnance

La cession du bail commercial est une opération courante dans la vie des affaires, qui permet au locataire de transmettre son droit au bail à un tiers, généralement à l’occasion de la cession de son fonds de commerce. Toutefois, cette cession n’est pas libre et peut être soumise à l’accord préalable du bailleur, selon les termes du contrat de bail. Que se passe-t-il alors si le bailleur refuse injustement de donner son agrément ? Le locataire peut-il saisir le juge pour obtenir une autorisation judiciaire de céder le bail ? Et si oui, cette autorisation vaut-elle pour tout cessionnaire, y compris une société constituée par les acquéreurs du fonds de commerce ? C’est à ces questions que la Cour de cassation a répondu dans un arrêt du 16 novembre 2023 (Cass. civ. 3, 16 novembre 2023, n° 22-17.567, F-D N°).

Faits et Procédure

Dans cette affaire, le locataire de locaux commerciaux avait conclu une promesse de vente du fonds de commerce avec cession de son droit au bail au profit de deux personnes physiques, sous condition suspensive de l’accord du bailleur. Le bail commercial contenait en effet une clause subordonnant la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur. Face au refus de ce dernier, le locataire avait obtenu du juge des référés une autorisation de céder le bail et le fonds de commerce aux deux personnes physiques. Toutefois, ces dernières avaient constitué une société pour acquérir le fonds de commerce et exploiter le bail. Le bailleur avait alors demandé l’expulsion de la société, considérant qu’elle occupait les locaux sans droit ni titre.

La Cour de cassation a donné raison au bailleur, en cassant l’arrêt de la cour d’appel qui avait rejeté sa demande. Selon la haute juridiction, l’autorisation judiciaire de céder le bail était limitée aux cessionnaires désignés par l’ordonnance, c’est-à-dire aux deux personnes physiques, et non à la société qu’elles avaient créée par la suite. En effet, les parties à un bail commercial peuvent valablement subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié. Mais cette autorisation judiciaire est personnelle aux cessionnaires visés par l’ordonnance, qui deviennent alors locataires. Ils ne peuvent pas se substituer ultérieurement une société, sans l’accord du bailleur.

Conclusion

Cet arrêt illustre la portée limitée de l’autorisation judiciaire de céder le bail commercial en cas de refus injustifié du bailleur. Cette autorisation ne vaut que pour les cessionnaires nommément désignés par le juge, et non pour toute personne physique ou morale pouvant s’y substituer. Ainsi, les acquéreurs du fonds de commerce ne peuvent pas créer une société pour exploiter le bail, sans l’accord du bailleur, sous peine de voir leur société expulsée des locaux. Il s’agit d’une précision utile en pratique, qui appelle à la vigilance des preneurs cessionnaires du fonds

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