Bail commercial : la prescription de l’action en régularisation des charges soumise au droit commun

Le statut des baux commerciaux prévoit un délai de prescription spécifique de deux ans pour toutes les actions qui en découlent (C. com. art. L 145-60). Cependant, la question se pose de savoir si ce délai s’applique également à l’action en régularisation des charges locatives, notamment lorsque le bailleur n’a pas respecté son obligation de fournir au locataire un état récapitulatif annuel dans les délais prévus par la loi (C. com. art. L 145-40-2 et R 145-36). La cour d’appel de Paris (CA Paris, 5, 3, 05-09-2024, n° 23/01839) rappelle que l’action en régularisation des charges ne relève pas du statut des baux commerciaux mais du droit commun des contrats, et qu’elle est donc soumise à la prescription quinquennale de droit commun.

En l’espèce, le propriétaire d’un local commercial situé dans une copropriété avait réclamé à son locataire le paiement d’une certaine somme au titre de la régularisation de charges locatives. Le locataire lui avait alors opposé la prescription de ses demandes, en développant le raisonnement suivant : selon l’article L 145-40-2 du c ode de commerce, le bailleur doit fournir au locataire un état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. En combinant ces dispositions avec l’article L 145-60 du même code, qui soumet toutes les actions exercées en application du statut des baux commerciaux à une prescription biennale, le locataire soutenait que l’action en régularisation de charges du bailleur-copropriétaire se prescrivait par deux ans à compter de l’expiration du délai de trois mois suivant la reddition des charges de copropriété. Dès lors, l’action en justice du bailleur, engagée plus de deux ans après les appels de fonds nécessaires aux travaux effectués par le syndicat des copropriétaires, et alors que le bailleur n’avait jamais procédé à la régularisation annuelle des charges en cours de bail, était prescrite selon le locataire.

La cour d’appel de Paris écarte ce raisonnement. Elle juge que les demandes en paiement du bailleur portant sur une telle régularisation ne relèvent pas du statut des baux commerciaux, mais de l’application pure et simple du droit des contrats. En conséquence, ces demandes sont soumises à la prescription quinquennale de droit commun, et non à la prescription biennale spécifique aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux.

La position de la cour d’appel de Paris s’inscrit d’ailleurs dans la lignée d’une jurisprudence bien établie, qui tend à distinguer les actions relevant du statut des baux commerciaux, soumises à la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce, de celles qui en sont exclues et qui relèvent de la prescription de droit commun.

Que faut-il retenir ?

L’action en régularisation des charges locatives dans le cadre d’un bail commercial est-elle soumise à la prescription biennale prévue par l’article L 145-60 du code de commerce ?

Non, l’action en régularisation des charges locatives ne relève pas du statut des baux commerciaux mais de l’application du droit commun des contrats. Elle est donc soumise à la prescription quinquennale de droit commun, et non à la prescription biennale spécifique aux actions fondées sur le statut.

Quel est le point de départ de la prescription quinquennale applicable à l’action en régularisation des charges locatives ?

Le point de départ de la prescription quinquennale est fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (C. civ. art. 2224). En matière de charges locatives, ce point de départ pourrait être fixé à la date de l’arrêté des comptes définitif entre le bailleur et le preneur.

Quelles sont les conséquences pratiques de la distinction entre les actions relevant du statut des baux commerciaux et celles qui en sont exclues ?

Cette distinction est importante en pratique car elle permet de déterminer le délai de prescription applicable aux différentes actions que peut exercer le bailleur commercial. Alors que les actions fondées sur le statut se prescrivent par deux ans, celles qui en sont exclues, comme l’action en régularisation des charges, relèvent de la prescription quinquennale de droit commun.

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