Bail commercial : quelle est la portée de l’obligation d’annexer un état des risques (ERP) ?

Lorsque l’on conclut un bail commercial, il faut être attentif aux différentes annexes obligatoires qui doivent accompagner le contrat. Parmi ces annexes, il y a l’état des risques et pollutions (ERP), qui informe le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon ou pollution des sols auxquels le local loué est exposé. Quelles sont les conséquences si le bailleur ne fournit pas cet ERP ou s’il le fournit avec un délai supérieur à six mois ? Peut-il entraîner la résolution du bail ou une diminution du loyer ? La Cour de cassation a récemment apporté des précisions sur ce point dans un arrêt du 21 septembre 2023 (Civ. 3ème, 21 septembre 2023, n°22-15850).

L’ERP, une annexe obligatoire au bail commercial

L’ERP est un document qui doit être établi par le bailleur et annexé au bail commercial, conformément à l’article L. 125-5, II, du Code de l’environnement. Il doit être daté de moins de six mois à la date de conclusion du contrat de location. Il a pour objet de renseigner le locataire sur les risques auxquels le local loué est soumis, en fonction de la zone géographique dans laquelle il se situe. Il doit également mentionner les mesures de prévention, de protection ou de sauvegarde qui ont été prises, ainsi que les sinistres antérieurs ayant donné lieu à une indemnisation.

L’ERP est une obligation légale d’information à la charge du bailleur, qui vise à protéger le locataire et à lui permettre de prendre les dispositions nécessaires pour assurer sa sécurité et celle de ses biens. Il s’agit d’une annexe essentielle au bail commercial, qui doit être remise au locataire au moment de la signature du contrat, ou au plus tard lors de l’entrée en jouissance des lieux.

L’absence d’ERP, un manquement sanctionné par le Code de l’environnement

Si le bailleur ne respecte pas son obligation d’annexer un ERP au bail commercial, ou s’il fournit un ERP datant de plus de six mois, il s’expose à des sanctions prévues par l’article L. 125-5, V, du Code de l’environnement. En effet, ce texte dispose que, dans ce cas, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Il s’agit de deux actions qui visent à sanctionner le manquement du bailleur et à rétablir l’équilibre contractuel entre les parties.

La résolution du contrat consiste à mettre fin au bail commercial, comme si celui-ci n’avait jamais existé. Elle entraîne la restitution des lieux par le locataire et le remboursement des loyers perçus par le bailleur. Elle peut être demandée par le locataire dès la conclusion du bail, même s’il n’a pas pris possession des lieux, ou à tout moment pendant l’exécution du contrat.

La diminution du prix consiste à réduire le montant du loyer, en proportion du préjudice subi par le locataire du fait de l’absence d’ERP ou de son caractère périmé. Elle peut être demandée par le locataire à compter de la date de conclusion du bail, ou à compter de la date à laquelle il a eu connaissance du manquement du bailleur. Elle s’applique pour toute la durée du bail, sauf si le bailleur remet ultérieurement un ERP conforme.

L’absence d’ERP, un manquement apprécié selon les règles du droit commun des contrats

Si le Code de l’environnement prévoit les sanctions applicables en cas d’absence d’ERP ou de fourniture d’un ERP périmé, il ne précise pas les conditions d’exercice des actions en résolution ou en diminution du prix par le locataire. Faut-il que le manquement du bailleur soit d’une certaine gravité ? Faut-il que le locataire justifie d’un préjudice ? Faut-il que le local loué soit effectivement situé dans une zone à risque ?

Sur ces questions, la jurisprudence n’était pas unanime. Certains juges considéraient que le locataire pouvait demander la résolution du bail ou la diminution du loyer sans avoir à prouver que le manquement du bailleur était grave ou qu’il lui causait un préjudice. D’autres juges estimaient, au contraire, que le locataire devait démontrer que le manquement du bailleur était suffisamment grave pour justifier la résolution du bail, ou qu’il lui occasionnait un préjudice pour obtenir la diminution du loyer.

La Cour de cassation a tranché cette divergence dans un arrêt du 21 septembre 2023, en rappelant que l’absence d’ERP ou la fourniture d’un ERP périmé ne suffisait pas à entraîner la résolution du bail, mais qu’il fallait également que le manquement du bailleur soit d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location. Elle a ainsi appliqué les règles du droit commun des contrats, issues de la réforme de 2016, qui prévoient que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice (C. civ., art. 1224).

La Cour de cassation a donc adopté une position plus nuancée et plus souple, qui laisse aux juges du fond le soin d’apprécier, au cas par cas, la gravité du manquement du bailleur et son incidence sur l’équilibre contractuel. Elle a ainsi rejeté la solution d’une résolution automatique du bail, qui aurait été trop sévère pour le bailleur et trop favorable pour le locataire.

Que faut-il retenir ?

• L’ERP est un document qui informe le locataire sur les risques auxquels le local loué est exposé. Il doit être annexé au bail commercial et daté de moins de six mois à la date de conclusion du contrat.
• Si le bailleur ne fournit pas d’ERP ou s’il fournit un ERP périmé, le locataire peut demander la résolution du bail ou la diminution du loyer, selon les dispositions du Code de l’environnement.
• Toutefois, la résolution du bail n’est pas automatique. Elle suppose que le manquement du bailleur soit d’une gravité suffisante, appréciée selon les règles du droit commun des contrats. La diminution du loyer, quant à elle, n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice.

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