La convention d’occupation précaire : un contrat soumis aux prévisions contractuelles

La convention d’occupation précaire est un contrat par lequel le propriétaire d’un local autorise une personne à l’occuper temporairement, sans lui conférer les droits d’un locataire. Ce contrat n’est pas soumis au statut des baux commerciaux ni aux règles du code civil relatives au contrat de louage. Quelles sont alors les obligations des parties et les risques encourus par l’occupant ?

Un contrat exclu du statut des baux commerciaux

La convention d’occupation précaire est définie par l’article L. 145-5-1 du code de commerce, issu de la loi Pinel du 18 juin 2014, comme une convention qui « se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». Ce texte exclut expressément la convention d’occupation précaire du champ d’application du statut des baux commerciaux, qui confère au locataire le droit au renouvellement du bail et à une indemnité d’éviction en cas de refus.

La Cour de cassation a confirmé cette exclusion dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Civ. 3e, 11 janv. 2024, FS-B, n° 22-16.974), en rappelant que la convention d’occupation précaire n’est pas un bail, quelle que soit sa durée. En l’espèce, l’occupant à titre précaire avait subi un dégât des eaux et avait assigné le propriétaire en indemnisation de son préjudice. La cour d’appel avait condamné le propriétaire au motif qu’il avait manqué à son obligation de délivrance, prévue par l’article 1719 du code civil. La Cour de cassation a cassé cet arrêt, en estimant que les dispositions du code civil relatives au contrat de louage ne s’appliquaient pas à la convention d’occupation précaire.

Un contrat soumis aux prévisions contractuelles des parties

La convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, le propriétaire n’est pas tenu par les obligations du bailleur, telles que la délivrance, l’entretien ou la garantie des vices. Les relations entre les parties ne sont régies que par le contrat qui fait la loi des parties, conformément à l’article 1103 du code civil. L’occupant à titre précaire doit donc établir un manquement du cocontractant à ses obligations contractuelles pour engager sa responsabilité

Toutefois, la convention d’occupation précaire demeure un contrat soumis au droit des obligations, qui impose des règles générales, telles que la bonne foi, la loyauté ou l’équilibre des prestations. Le propriétaire doit ainsi fournir un local conforme à l’usage prévu par le contrat et à l’attente légitime de l’occupant. L’occupant doit, en contrepartie, payer une redevance et respecter les conditions d’occupation fixées par le contrat.

Un contrat comportant des risques pour l’occupant

La convention d’occupation précaire présente des avantages pour le propriétaire, qui peut récupérer son local à tout moment, sans avoir à respecter de délai de préavis ni à verser d’indemnité. Elle peut aussi être intéressante pour l’occupant, qui bénéficie d’une redevance modique et d’une souplesse dans la durée de son occupation.

Cependant, l’occupant s’expose à des risques importants, liés à la précarité de sa situation. Il n’a pas de droit au maintien dans les lieux ni de protection contre les troubles de jouissance. Il peut se voir opposer la résiliation de la convention à tout moment, sans motif ni indemnité.

Que faut-il retenir ?

• La convention d’occupation précaire est un contrat par lequel le propriétaire d’un local autorise une personne à l’occuper temporairement, sans lui conférer les droits d’un locataire.
• La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux ni aux règles du code civil relatives au contrat de louage. Les obligations des parties sont déterminées par le contrat.
• La convention d’occupation précaire présente des risques pour l’occupant, qui n’a pas de sécurité juridique ni de garantie contre les préjudices subis. Il doit être vigilant sur les conditions d’occupation et les clauses du contrat.

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