En matière de baux commerciaux, la procédure de révision du loyer occupe une place significative, tant pour les bailleurs que pour les locataires. Cette procédure est encadrée par des règles strictes qui, si elles ne sont pas respectées, peuvent conduire à l’irrecevabilité de l’action en révision dudit loyer. L’un des aspects les plus critiques de cette procédure est l’obligation de notifier un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux. Le 8 février dernier, la Cour de cassation a rappelé l’importance de cette formalité et ses implications pratiques pour les parties concernées.
La procédure de révision de loyer des baux commerciaux est encadrée entre autres par les articles R 145-25 et R 145-27 du Code de commerce. Ces textes exigent que, préalablement à toute saisine du juge des loyers commerciaux pour une demande de révision de loyer, un mémoire soit notifié au destinataire. Ce mémoire doit détailler les prétentions du demandeur et inclure une copie de la demande en fixation du loyer ainsi que les justifications de droit et de fait appuyant ces prétentions.
L’arrêt de la Cour de cassation du 8 février 2024 (n° 22-22.301) vient rappeler avec fermeté les conséquences d’un manquement à cette obligation.
Le cas examiné concernait un bailleur ayant omis de notifier le mémoire préalable à son locataire avant de saisir le juge pour la fixation du prix du bail renouvelé. Cette omission, pour la Cour de cassation, constitue une fin de non-recevoir qui ne peut être régularisée par la notification d’un mémoire après la remise au greffe d’une copie de l’assignation
Cet arrêt rappelle l’importance cruciale de respecter les étapes procédurales spécifiques à la révision des loyers commerciaux. Pour les bailleurs, elle souligne le risque d’irrecevabilité de leur action en justice en l’absence de notification préalable d’un mémoire. Pour les locataires, elle rappelle l’importance de vérifier que toutes les formalités procédurales ont bien été respectées. Dans les deux cas, elle incite à une vigilance accrue et à un respect scrupuleux des procédures pour éviter les désagréments et les coûts associés à une potentielle irrecevabilité.
Il est conseillé aux bailleurs de s’assurer de la réception du mémoire par le locataire avant toute procédure judiciaire, idéalement par des moyens permettant de prouver cette réception (par exemple, lettre recommandée avec avis de réception). Il est également crucial que le mémoire contienne tous les éléments exigés par la loi pour justifier les prétentions. Les locataires, quant à eux, doivent être attentifs aux documents reçus et vérifier la conformité des procédures engagées à leur encontre.
Que faut-il retenir ?
- Qu’est-ce la notification préalable d’un mémoire en matière de révision du loyer commercial ?
C’est une formalité légale obligatoire dans le processus de révision de loyer qui consiste à informer la partie adverse des prétentions et justifications avant la saisine du juge.
- Pourquoi est-ce important ?
Cette étape conditionne la recevabilité de l’action en justice. Son omission conduit à une fin de non-recevoir, rendant l’action irrecevable sans examen sur le fond. Elle est insusceptible de régularisation.
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