Le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial : les conditions à respecter

Le loyer du bail commercial renouvelé est en principe plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Toutefois, il existe des exceptions à cette règle, qui permettent de fixer le loyer à la valeur locative, c’est-à-dire au prix du marché. L’une de ces exceptions est la modification des facteurs locaux de commercialité, qui doit remplir certaines conditions pour justifier le déplafonnement du loyer. Quelles sont ces conditions et comment sont-elles appréciées par les juges ? C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt en date du 25 janvier 2024 (Civ. 3^ème , 25 janvier 2024, n°22-21006)

Qu’est-ce que les facteurs locaux de commercialité ?

Les facteurs locaux de commercialité sont des éléments qui influencent la valeur locative d’un local commercial, en fonction de sa situation géographique, de son environnement économique et social, et de son attractivité pour la clientèle. Il peut s’agir, par exemple, de la démographie, du tourisme, des transports, de la concurrence, de la qualité de l’emplacement, etc. Ces facteurs sont pris en compte pour déterminer le loyer du bail initial, mais aussi pour fixer le loyer du bail renouvelé, lorsque le bailleur ou le preneur demande la révision du loyer plafonné.

Quand les facteurs locaux de commercialité peuvent-ils entraîner le déplafonnement du loyer ?

Selon les articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé peut être déplafonné si les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution notable au cours du bail expiré et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, et si cette évolution a eu une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués. Ainsi, il faut réunir trois conditions cumulatives pour justifier le déplafonnement du loyer :

• une modification des facteurs locaux de commercialité ;
• une modification notable de ces facteurs ;
• une modification ayant eu une incidence favorable sur l’activité du preneur.

Comment les juges apprécient-ils ces conditions ?

Les juges apprécient souverainement les conditions du déplafonnement du loyer, en se fondant sur les éléments de preuve fournis par les parties et sur les conclusions de l’expert judiciaire, le cas échéant. Ils doivent vérifier que la modification des facteurs locaux de commercialité est intervenue pendant le bail expiré, c’est-à-dire entre la date de conclusion du bail initial ou du dernier renouvellement et la date d’effet du nouveau bail. Ils doivent également caractériser le caractère notable et l’incidence favorable de cette modification, en tenant compte de l’ensemble des circonstances locales et de l’activité du preneur. Ils ne peuvent pas se contenter de constater une évolution générale ou sur une longue période, sans préciser son impact sur le bail à renouveler.

Que faut-il retenir ?

• Le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné à la variation de l’ILC ou de l’ILAT, sauf exceptions.
• L’une de ces exceptions est la modification des facteurs locaux de commercialité, qui doit être notable et avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur.
• Les juges doivent apprécier ces conditions au regard des éléments du dossier et de la période du bail expiré.

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