Lorsqu’un bailleur souhaite réviser le loyer d’un local commercial, il doit respecter certaines conditions de forme et de fond. A défaut, le locataire peut contester la révision et demander le remboursement d’un éventuel trop-payé. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 14 décembre 2023 (Civ. 3ème 14 décembre 2023, n°22-15871).
Quelles sont les règles applicables à la révision du loyer commercial ?
Le loyer d’un bail commercial peut être révisé à la demande de l’une ou l’autre des parties, à chaque période triennale, c’est-à-dire tous les trois ans. La révision doit être fondée sur la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon l’activité exercée dans le local.
La demande de révision doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, trois mois au moins avant la date d’effet de la révision. Elle doit indiquer le montant du loyer révisé proposé et le calcul qui a permis de le déterminer.
Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le loyer révisé, elles peuvent saisir le juge des loyers commerciaux, qui fixera le loyer en tenant compte notamment de la valeur locative du local, des prix pratiqués dans le voisinage et de l’évolution des facteurs locaux de commercialité.
Quel est l’apport de l’arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023 ?
Dans cette affaire, un garagiste avait pris en location un local commercial pour l’exercice de son activité. Au cours du bail, le montant du loyer acquitté avait évolué plusieurs fois suivant l’indice du coût de la construction. A la suite du décès du bailleur, le locataire avait demandé à ses héritiers le remboursement d’un trop-payé de loyers.
Ces derniers s’y étaient opposés, faisant valoir que, depuis la signature du bail, le locataire avait toujours payé le montant exact des loyers révisés et qu’il en résultait nécessairement une acceptation tacite des indexations successives, même s’ils n’avaient pas retrouvé de justificatifs d’envoi de courriers relatifs à cette révision dans les affaires de leurs parents.
La Cour de cassation avait écarté l’argument : le bail prévoyait que la demande de révision devait être faite par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant l’expiration de la période triennale. La preuve du respect de cette exigence formelle n’étant pas apportée, le seul paiement par le locataire du montant du loyer révisé selon l’indice du coût de la construction ne valait ni renonciation à cette disposition contractuelle ni acceptation tacite de cette révision.
Par suite, la demande du locataire devait être accueillie.
Que faut-il retenir ?
- La révision du loyer commercial est soumise à un formalisme strict, qui doit être respecté par le bailleur sous peine de nullité de la demande.
- Le paiement par le locataire du loyer révisé ne vaut pas acceptation tacite de la révision si la demande n’a pas été faite dans les formes requises.
- Le locataire peut contester la révision du loyer et demander le remboursement d’un trop-payé si le bailleur ne justifie pas avoir respecté le formalisme prévu.
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