Un arrêt récent de la Cour de cassation (Com. 12 juin 2024, n°22-24.177) apporte des précisions sur les conditions dans lesquelles le juge-commissaire, saisi par le bailleur, peut constater la résiliation de plein droit du bail commercial en cas de défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective dont fait l’objet le preneur.
Cette décision s’inscrit dans le cadre du dispositif prévu par les articles L.622-14 et R.622-13 du Code de commerce, rendus applicables au redressement judiciaire. Elle vient utilement compléter la jurisprudence sur cette question.
En l’espèce, postérieurement à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société locataire, la bailleresse saisissait le juge-commissaire d’une demande visant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial, pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture.
Conformément aux textes précités, une telle résiliation ne peut intervenir de plein droit qu’après l’écoulement d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture et pour des loyers impayés postérieurs audit jugement. Le juge-commissaire, s’il constate la réunion de ces conditions, est alors tenu de constater la résiliation, sans pouvoir accorder de délai de paiement.
Dans la présente affaire, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir rejeté la demande de la bailleresse aux fins de constat de résiliation du bail de plein droit, au motif que la société débitrice avait réglé ses arriérés de loyers postérieurs au jour de la saisine du juge commissaire.
La Haute juridiction énonce en effet un principe clair : le juge-commissaire doit impérativement s’assurer, au moment précis où il statue, de la persistance de loyers impayés se rapportant à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. A défaut, quand bien même des impayés auraient existé à la date de sa saisine, il ne peut constater la résiliation du bail.
Cette solution apparaît équilibrée. Elle permet de préserver les droits du bailleur, qui dispose de la faculté d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à son obligation essentielle de payer les loyers, dans un contexte où ce dernier bénéficie déjà des faveurs de la procédure collective. Mais elle ménage aussi la possibilité pour le locataire de régulariser sa situation in extremis, lui évitant de perdre son bail, actif souvent stratégique pour la poursuite de l’activité et le succès du redressement.
Elle rejoint une jurisprudence bien établie, selon laquelle les exceptions de procédure mettant fin à l’instance (péremption, transaction, désistement…) s’apprécient à la date de la décision du juge, ce dernier devant donc en tenir compte même si elles sont intervenues postérieurement à sa saisine.
Que faut-il retenir ?
Qu’est-ce que le juge-commissaire doit vérifier avant de constater la résiliation de plein droit du bail commercial en procédure collective ?
Le juge-commissaire doit impérativement vérifier qu’au jour précis où il statue, des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la procédure restent encore impayés. Si tous les impayés ont été réglés entre-temps par le preneur, il doit rejeter la demande du bailleur.
Le preneur en difficulté peut-il encore éviter la résiliation après la saisine du juge-commissaire ?
Oui, le preneur reste en mesure de régulariser sa situation et de payer les arriérés de loyers même après que le bailleur a saisi le juge-commissaire, et ce jusqu’au jour où ce dernier statue.
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