Bail commercial : quelle est la portée de l'obligation d'annexer un état des risques (ERP) ?

Vous venez de signer un bail commercial — ou vous êtes sur le point de le faire. Parmi les annexes obligatoires figure l’état des risques et pollutions (ERP), un document souvent négligé mais dont l’absence peut ouvrir des droits importants au locataire. Que se passe-t-il si le bailleur ne le fournit pas, ou s’il le remet avec un délai dépassé ? La résolution du bail est-elle automatique ? Dans un arrêt du 21 septembre 2023, la Cour de cassation a apporté des précisions déterminantes sur les conditions d’exercice de ces actions.

L'ERP, une annexe obligatoire au bail commercial

L’état des risques et pollutions est un document établi par le bailleur et annexé au bail commercial, en application de l’article L. 125-5, II, du Code de l’environnement. Il informe le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon ou de pollution des sols auxquels le local loué est exposé, en fonction de la zone géographique dans laquelle il se situe. Il doit également mentionner les mesures de prévention et de protection existantes, ainsi que les sinistres antérieurs ayant donné lieu à une indemnisation.

Pour être valable, l’ERP doit être daté de moins de six mois à la date de conclusion du contrat de location. Il doit être remis au locataire au moment de la signature du bail ou, au plus tard, lors de l’entrée en jouissance des lieux.

Il s’agit d’une obligation légale d’information à la charge exclusive du bailleur, dont le non-respect expose ce dernier à des sanctions spécifiques.

Les sanctions prévues par le Code de l'environnement

L’article L. 125-5, V, du Code de l’environnement est explicite : en l’absence d’ERP annexé au bail, ou lorsque le document remis date de plus de six mois, le locataire peut soit poursuivre la résolution du contrat, soit demander au juge une diminution du prix.

La résolution du contrat consiste à anéantir rétroactivement le bail, comme s’il n’avait jamais existé. Elle emporte restitution des lieux par le locataire et remboursement des loyers perçus par le bailleur. Elle peut être demandée dès la conclusion du bail, même avant toute prise de possession des lieux, ou à tout moment pendant l’exécution du contrat.

La diminution du prix consiste à réduire le montant du loyer en proportion du préjudice subi par le locataire en raison de l’absence ou du caractère périmé de l’ERP. Elle s’applique pour toute la durée du bail, sauf si le bailleur remet ultérieurement un document conforme.

Ces deux actions visent à rétablir l’équilibre contractuel rompu par le manquement du bailleur à son obligation d’information.

La solution de la Cour de cassation : une appréciation selon le droit commun

Le Code de l’environnement prévoit les sanctions applicables, mais il ne précisait pas les conditions de leur mise en œuvre. Faut-il que le local soit effectivement situé dans une zone à risque ? Faut-il que le manquement soit d’une certaine gravité ? Faut-il démontrer un préjudice concret ?

La jurisprudence était divisée. Certains juges accordaient la résolution sans exiger de démonstration supplémentaire ; d’autres subordonnaient le succès de l’action à la preuve d’un préjudice ou d’un manquement suffisamment grave.

La Cour de cassation a tranché dans son arrêt du 21 septembre 2023 (Civ. 3e, 21 sept. 2023, n° 22-15850) : l’absence d’ERP ou la fourniture d’un ERP périmé ne suffit pas, à elle seule, à entraîner la résolution du bail. Il faut également que le manquement du bailleur présente une gravité suffisante, appréciée au regard des circonstances de l’espèce. Ce faisant, la Haute juridiction applique les règles du droit commun des contrats issues de la réforme de 2016, qui prévoient que la résolution résulte soit d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification ou d’une décision de justice (art. 1224 du Code civil).

Cette solution s’inscrit dans un courant jurisprudentiel désormais solidement établi. La chambre commerciale l’avait déjà affirmé dès 2020 (Cass. Com., 10 sept. 2020, n° 19-13.760). Plus récemment, la Cour d’appel de Montpellier l’a expressément confirmé et étendu dans un arrêt du 19 mars 2024 (CA Montpellier, 19 mars 2024, RG n° 21/03395) : l’absence simultanée d’ERP et de DPE lors de la conclusion d’un bail commercial ne justifie pas davantage la résolution, faute pour le locataire de démontrer un préjudice d’une gravité suffisante.

La résolution automatique est donc définitivement écartée. Les juges du fond conservent un pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer, au cas par cas, l’incidence réelle du manquement sur l’équilibre contractuel.

À noter que la diminution du loyer obéit à une logique différente : le locataire n’a pas à démontrer l’existence d’un préjudice pour en bénéficier.

Les précautions pratiques

Pour le bailleur, la prudence commande de vérifier systématiquement la date de l’ERP avant toute signature et de le renouveler s’il date de plus de six mois. Une annexe manquante ou périmée ouvre une porte contentieuse que le locataire peut activer à tout moment pendant l’exécution du bail.

Pour le locataire, la découverte d’une irrégularité sur l’ERP ne conduit pas automatiquement à la résolution du bail : encore faut-il établir que le manquement du bailleur revêt une gravité suffisante dans les circonstances de l’espèce. Une analyse préalable de la situation est indispensable avant d’engager toute action.

Article rédigé par Maître Guillaume Lasmoles, avocat associé au Barreau de Montpellier, expertise en droit commercial et droit des affaires.

Pour toute question relative à la rédaction ou à la contestation d’un bail commercial, consultez notre page avocat en droit commercial à Montpellier.

FAQ - Vos questions

L'ERP est-il obligatoirement annexé au bail commercial ?

ui. Le bailleur est tenu d’annexer au bail commercial un état des risques et pollutions daté de moins de six mois, en application de l’article L. 125-5, II, du Code de l’environnement. Cette obligation s’impose dès la signature du bail.

Quelles sont les sanctions si le bailleur ne remet pas d'ERP ou remet un document périmé ?

Le locataire peut demander soit la résolution du bail, soit une diminution du loyer. Ces deux actions sont prévues par l’article L. 125-5, V, du Code de l’environnement.

La résolution du bail est-elle automatique en l'absence d'ERP ?

Non. La Cour de cassation juge que la résolution n’est pas automatique : elle suppose que le manquement du bailleur soit d’une gravité suffisante, appréciée selon les circonstances. La diminution du loyer, en revanche, n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice.