Cession du droit au bail en liquidation judiciaire : quelles sont les règles applicables ?

Le bail commercial est un contrat qui permet à un entrepreneur de louer des locaux pour exercer son activité. Mais que se passe-t-il lorsque l’entreprise fait l’objet d’une liquidation judiciaire ? Le bail commercial peut-il être cédé à un tiers ? Si oui, à quelles conditions ? Quels sont les droits et les obligations du bailleur et du cessionnaire ? Cet article vous propose de faire le point sur les règles applicables en cas de cession du droit au bail en liquidation judiciaire.

Qu’est-ce que la liquidation judiciaire ?

La liquidation judiciaire est une procédure collective qui vise à mettre fin à l’activité d’une entreprise en cessation des paiements, c’est-à-dire qui ne peut plus faire face à ses dettes exigibles avec son actif disponible. La liquidation judiciaire entraîne la dissolution de l’entreprise et la vente de ses biens pour payer ses créanciers. Le liquidateur est le mandataire chargé de réaliser l’actif et d’apurer le passif de l’entreprise.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est le droit dont dispose le locataire d’un bail commercial de céder son contrat à un tiers, sous certaines conditions. Le droit au bail peut être cédé seul ou avec le fonds de commerce, c’est-à-dire l’ensemble des éléments nécessaires à l’exploitation de l’activité (clientèle, matériel, stocks, etc.). Le droit au bail est un élément d’actif de l’entreprise, qui peut avoir une valeur importante en fonction de la situation des locaux, de la durée du bail, du montant du loyer, etc.

Quelles sont les modalités de cession du droit au bail en liquidation judiciaire ?

En cas de liquidation judiciaire, le droit au bail peut être cédé à un tiers, avec ou sans le fonds de commerce, selon deux modalités :

• La cession d’actif isolé autorisée par le juge-commissaire : il s’agit d’une cession qui se fait avec l’accord du liquidateur et du juge-commissaire, le magistrat chargé de surveiller le déroulement de la procédure collective et de trancher les difficultés qui peuvent survenir. La cession d’actif isolé se fait dans le respect des clauses du contrat de bail, notamment la clause d’agrément, qui subordonne la cession du droit au bail à l’accord préalable du bailleur. Le bailleur peut donc s’opposer à la cession du droit au bail s’il n’agrée pas le cessionnaire, ou exercer son droit de préemption, s’il en dispose. Le cessionnaire doit également respecter les exigences de forme prévues par le bail, par exemple la signature d’un acte authentique en présence du bailleur.

• Le plan de cession ordonné par le tribunal : il s’agit d’une cession qui se fait sur décision du tribunal, qui désigne un ou plusieurs repreneurs pour assurer la pérennité de l’activité et des emplois. Le plan de cession se fait sans tenir compte des clauses du contrat de bail, sauf disposition contraire du jugement. Le bailleur ne peut donc pas s’opposer à la cession du droit au bail, ni exiger son consentement ou son agrément. Le cessionnaire n’est pas non plus tenu de respecter les exigences de forme du bail, comme la signature d’un acte notarié.

Quels sont les effets de la cession du droit au bail en liquidation judiciaire ?

La cession du droit au bail en liquidation judiciaire entraîne le transfert du contrat de bail au cessionnaire, qui devient le nouveau locataire des locaux commerciaux. Le cessionnaire doit donc respecter les obligations du bail, notamment le paiement du loyer et des charges, l’entretien des locaux, l’exploitation de l’activité prévue au bail, etc. Il bénéficie également des droits du bail, notamment le droit au renouvellement du bail, le droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, le droit de sous-louer ou de céder le bail sous certaines conditions, etc.

Le cessionnaire du droit au bail en liquidation judiciaire n’est pas tenu des dettes du cédant envers le bailleur, sauf si le bail prévoit une clause de solidarité inversée, qui oblige le cessionnaire à garantir le paiement des loyers dus par le cédant. Cette clause est valable en cas de cession du droit au bail en liquidation judiciaire, sauf si la cession intervient dans le cadre d’un plan de cession ordonné par le tribunal.

Conclusion

La cession du droit au bail en liquidation judiciaire est une opération qui permet de sauvegarder l’activité de l’entreprise et de valoriser son patrimoine. Toutefois, elle doit respecter les règles applicables selon la modalité de cession choisie, qui diffèrent selon que le bail comporte ou non une clause d’agrément. Le bailleur et le cessionnaire doivent donc être attentifs aux conditions et aux effets de la cession du droit au bail en liquidation judiciaire.

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