a Cour de cassation a récemment rendu trois arrêts importants (Civ. 3ème, 27 juin 2024, n° 22-24.502 ; n° 22-21.272 et n° 22-10.298) clarifiant les obligations du locataire qui restitue les locaux loués dans un état non conforme à ses engagements contractuels ou légaux. Ces décisions viennent préciser les conditions dans lesquelles le bailleur peut obtenir une indemnisation pour le préjudice subi du fait de cette restitution inadéquate.
La question centrale traitée par la Cour était de savoir si le manquement du locataire à son obligation de restituer les locaux en bon état cause nécessairement un préjudice au bailleur que le juge doit indemniser. La réponse apportée est négative : il appartient au propriétaire de prouver le préjudice résultant de ce manquement.
Selon l’article 1732 du code civil, le locataire est responsable des dégradations ou pertes survenant pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. De plus, l’ancien article 1147 (dans sa version antérieure à l’ordonnance de 2016) prévoit que le débiteur d’une obligation est condamné à des dommages et intérêts en cas d’inexécution ou de retard, à moins qu’il ne justifie d’une cause étrangère. Enfin, l’ancien article 1149 pose le principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour le créancier.
La Cour de cassation en déduit que le locataire qui manque à son obligation de restitution en bon état commet une faute contractuelle et doit réparer le préjudice subi par le bailleur de ce fait ; et ce préjudice peut inclure le coût de remise en état, sans que l’indemnisation soit subordonnée à la réalisation effective des travaux ou à l’engagement de dépenses par le propriétaire.
Le juge doit évaluer ce préjudice à la date où il statue, en tenant compte si elles sont invoquées des circonstances postérieures à la libération des locaux comme une relocation, une vente ou une démolition. Il revient donc au bailleur de démontrer l’existence et l’étendue de son dommage.
Cette solution vient clarifier une jurisprudence jusqu’ici fluctuante. Un arrêt de 2002 avait estimé que l’indemnisation du bailleur n’était pas conditionnée à l’existence d’un préjudice. Puis en 2003, la 3ème chambre civile avait adopté la position inverse, avant que des décisions ultérieures ne sèment à nouveau le doute. Les trois arrêts de juin 2024, publiés au bulletin et au rapport, affirment donc sans ambiguïté la nécessité pour le propriétaire de prouver son préjudice.
Que faut-il retenir ?
Le locataire qui restitue les locaux en mauvais état commet-il nécessairement une faute ouvrant droit à l’indemnisation du bailleur ?
Non, le bailleur doit prouver l’existence d’un préjudice résultant de ce manquement à l’obligation de restitution. L’indemnisation n’est pas automatique.
Le préjudice du bailleur peut-il inclure le coût de remise en état des locaux ?
Oui, ce coût peut être pris en compte dans le préjudice, même si les travaux n’ont pas été réalisés ou les dépenses effectivement engagées par le propriétaire.
Quels éléments le juge doit-il prendre en considération pour évaluer le préjudice ?
Le juge doit se placer à la date où il statue. Il doit tenir compte, si elles sont invoquées, des circonstances postérieures à la libération des lieux comme une relocation, une vente ou une démolition.
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