Mise à disposition gratuite de l’immeuble social au profit des associés d’une SCI

Aux termes d’une récente décision (Civ. 3^ème 2 mai 2024, n° 22-24.503), la Cour de cassation apporte une précision quant à la mise à disposition gratuite d’un immeuble appartenant à une société civile immobilière (SCI) au profit de ses associés. Cette pratique courante, notamment dans le cadre familial, nécessite une attention particulière quant à sa conformité avec les statuts de la société.

Les faits de l’espèce étaient les suivants :  une SCI était constituée entre les membres d’un couple, où l’associé minoritaire, initialement gérant, avait mis gratuitement à sa disposition une partie de l’immeuble appartenant à la SCI. À la suite de tensions postérieures à la séparation du couple, la nouvelle gérante, associée majoritaire, contestait cette mise à disposition devant les tribunaux au motif que les statuts ne prévoyaient pas la possibilité d’une mise à disposition des biens appartenant à la SCI à titre gratuit, de sorte que le gérant n’avait pas le pouvoir de conclure seul, qui plus est à son unique profit, un prêt à usage engageant la SCI. La cour d’appel, suivant le raisonnement, prononçait la nullité dudit contrat, considérant que cette décision nécessitait l’accord de l’assemblée générale des associés, en vertu des statuts de la SCI. Cette décision est confirmée par l’arrêt commenté.

Quelles sont les implications ?

La mise à disposition gratuite d’un bien social au profit des associés soulève plusieurs Questions :

1. Conformité aux Statuts : Pour être valable, cette opération doit être expressément prévue dans les statuts de la SCI. À défaut, elle doit être approuvée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
2. Intérêt Social : La gratuité de la mise à disposition peut être perçue comme contraire à l’intérêt social de la SCI, puisqu’elle prive la société d’une potentialité de revenus sans contrepartie.
3. Pouvoirs du Gérant : Le gérant ne peut décider seul de mettre gratuitement un bien à la disposition d’un associé sans une clause explicite dans les statuts ou une autorisation de l’assemblée générale.

Quelles sont les recommandations ?

1. Rédaction des Statuts : Les statuts de la SCI doivent préciser clairement les conditions dans lesquelles un bien peut être mis à disposition gratuite des associés. Une clause spécifique doit être incluse pour éviter toute ambiguïté.
2. Décision Collégiale : A défaut de précision statutaire explicite, toute décision de mise à disposition gratuite doit être approuvée par l’assemblée générale des associés, dans le respect de l’intérêt social de la SCI.

Que faut-il retenir ?

La décision du 2 mai 2024 de la Cour de cassation souligne l’importance et la nécessité d’une précision de décision conforme aux prévision statutaires. La mise à disposition gratuite d’un bien social doit être strictement encadrée pour éviter des abus de pouvoir et garantir l’équité entre les associés ; et à défaut de clause statutaire seule l’assemblée générale reste compétente (garante de l’intérêt « collectif » des associés et de l’intérêt social de la société) pour autoriser une telle mise à disposition.

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