Vente de l'immeuble loué : le locataire peut agir contre l'ancien bailleur malgré la subrogation de l'acquéreur

Lorsqu’un immeuble donné en location commerciale est vendu, l’acte de vente prévoit fréquemment une clause subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur bailleur. Cette clause vise à transférer à l’acquéreur l’ensemble des relations contractuelles avec le locataire, qu’elles soient antérieures ou postérieures à la vente. Cependant, la Cour de cassation vient de rappeler dans un arrêt du 16 mai 2024 (Cass. civ. 3, 16 mai 2024, n° 22-19.922, FS-B) que le locataire peut toujours agir contre son bailleur originaire pour obtenir la restitution de paiements indus versés avant la vente, sans que la clause de subrogation ne puisse lui être opposée.

Le principe de l’effet relatif des contrats

Aux termes de l’article 1199 du code civil, « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties ». C’est le principe de l’effet relatif des conventions. Un contrat ne peut en principe ni nuire ni profiter aux tiers. Le transfert du bail commercial consécutif à la vente ne fait pas exception : le locataire n’est pas partie à l’acte de vente, qui constitue un contrat distinct du bail. L’acquéreur ne peut donc se prévaloir à l’égard du locataire des clauses de l’acte de vente, notamment celle prévoyant sa subrogation dans les droits et obligations du vendeur. La Cour de cassation le rappelle dans son arrêt du 16 mai 2024 : le bailleur originaire reste tenu à l’égard du locataire des obligations nées du bail avant la vente.

L’obligation de restitution de l’indu

Aux termes de l’article 1302 du code civil, “celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.” C’est l’obligation de restitution de l’indu, quasi-contrat fondé sur l’équité. La Cour de cassation en fait application dans l’arrêt du 16 mai 2024 : le locataire qui a effectué des paiements indus au bailleur, notamment au titre des charges locatives, peut en demander la restitution sur ce fondement, sans que la clause de subrogation de l’acquéreur ne puisse lui être opposée. La dette de restitution de l’ancien bailleur a un caractère personnel, elle lui reste attachée malgré la vente.

La portée de la clause de subrogation

Pour autant, la clause de subrogation n’est pas dénuée de tout effet. Elle opère bien un transfert des droits et obligations du bailleur au jour de la vente. L’acquéreur devient le nouveau bailleur pour l’avenir et pour les créances de loyers et charges non encore échues. En cas de contentieux né après la vente, même si la cause en est antérieure, c’est bien contre l’acquéreur que le locataire devra agir, conformément à la clause. Mais la Cour de cassation pose une limite importante dans son arrêt du 16 mai 2024 : la subrogation n’a pas d’effet rétroactif, elle ne peut effacer les dettes personnelles de l’ancien bailleur pour la période antérieure, notamment les restitutions d’indu.

Que faut-il retenir ?

 

Le locataire commercial peut-il réclamer à son ancien bailleur la restitution de paiements indus effectués avant la vente de l’immeuble loué ?

Oui, sans que la clause de subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur, contenue dans l’acte de vente, ne puisse lui être opposée. C’est ce que décide la Cour de cassation dans son arrêt du 16 mai 2024 (Cass. civ. 3, 16 mai 2024, n° 22-19.922, FS-B) : les dettes de l’ancien bailleur nées avant la vente lui restent attachées.

En définitive, cet arrêt du 16 mai 2024 rappelle que malgré la vente de l’immeuble loué et les clauses organisant la substitution de l’acquéreur dans le bail, l’ancien bailleur reste tenu de ses obligations personnelles antérieures à l’égard du locataire. C’est une application classique mais bienvenue des principes généraux du droit des contrats.

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