Résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages : la Cour de cassation précise la date d'appréciation des manquements

Le bail rural, contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d’un exploitant agricole des terres en vue de leur exploitation, peut être résilié par le bailleur en cas de manquement du preneur à ses obligations, notamment en cas de défaut de paiement des fermages. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit ainsi que le bailleur peut demander la résiliation du bail rural lorsque le preneur ne paie pas les fermages à l’échéance convenue. La Cour de cassation (Civ. 3ème, 30 mai 2024, n°20-11871) apporte des précisions quant à la date à laquelle les manquements du preneur doivent être appréciés pour que la résiliation du bail puisse être valablement prononcée.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté, des bailleurs avaient, par une lettre recommandée avec avis de réception en date du 8 juillet 2004, mis en demeure des preneurs de payer des arriérés de fermages et charges. Ces derniers n’ayant pas régularisé leur situation dans le délai de trois mois prévu à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, une seconde mise en demeure leur avait été adressée le 13 octobre 2014. Les preneurs avaient néanmoins réglé les sommes dues le 24 décembre 2004, soit postérieurement à l’expiration du délai de trois mois mais antérieurement à l’introduction de l’instance en résiliation du bail par les bailleurs.

Les juges du fond ont estimé que le paiement était intervenu plus de trois mois après la mise en demeure du 8 juillet 2004 et que cette seule circonstance emportait résiliation du bail. L’arrêt a été cassé par la Cour de cassation qui rappelle que les motifs de résiliation judiciaire d’un bail rural s’apprécient au jour de la demande en justice. Ainsi, le règlement de l’arriéré postérieurement au délai de trois mois précité, mais antérieurement à l’introduction de l’instance en prononcé de la résiliation, ne peut fonder celle-ci.

L’arrêt commenté vient utilement préciser la portée de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Cet article prévoit que le bailleur qui entend demander la résiliation du bail rural sur le fondement d’un défaut de paiement des fermages doit préalablement mettre en demeure le preneur de régulariser sa situation. Le preneur dispose alors d’un délai de trois mois pour s’exécuter, à défaut de quoi la résiliation du bail pourra être prononcée. Or, dans la pratique, l’engagement d’une procédure judiciaire en résiliation du bail n’intervient pas toujours immédiatement à l’expiration de ce délai.

La question se posait alors de savoir si un paiement intervenu postérieurement à ce délai mais antérieurement à l’assignation en résiliation pouvait faire échec à cette dernière. La Cour de cassation y répond par l’affirmative en jugeant que les manquements du preneur doivent être appréciés au jour de la demande en justice. Le paiement des fermages, même tardif, permet donc d’éviter la résiliation du bail dès lors qu’il intervient avant que le bailleur n’ait saisi le juge d’une demande en ce sens.

Que faut-il retenir ?

 

À quelle date les manquements du preneur à bail rural doivent-ils être appréciés pour que la résiliation du bail puisse être prononcée en cas de défaut de paiement des fermages ?

Les manquements du preneur doivent être appréciés au jour de la demande en justice. Ainsi, si le preneur règle les arriérés de fermages après l’expiration du délai de trois mois suivant la mise en demeure qui lui a été adressée par le bailleur mais avant que ce dernier n’ait introduit une action en résiliation du bail, le prononcé de la résiliation ne pourra pas être fondé sur ce motif.

Quelles sont les conséquences pratiques de cet arrêt pour les bailleurs et les preneurs à bail rural ?

Pour les bailleurs, cet arrêt souligne l’importance d’agir en justice rapidement après l’expiration du délai de trois mois suivant la mise en demeure, s’ils souhaitent obtenir la résiliation du bail. Tout retard pris dans l’introduction de l’instance laisse en effet au preneur la possibilité de régulariser sa situation et de faire ainsi échec à la demande de résiliation.

Pour les preneurs, l’arrêt ouvre la possibilité de régulariser leur situation, même après l’expiration du délai de trois mois, tant qu’ils n’ont pas été assignés en justice. Ils disposent ainsi d’un délai supplémentaire pour réunir les fonds nécessaires au règlement des arriérés de fermages et éviter la résiliation de leur bail.

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