Article 1865-1 du Code civil : cession de parts de SCI et acte d’avocat

Deux frères détiennent une SCI familiale propriétaire de l’immeuble de leurs parents. L’un rachète les parts de l’autre. Ils reprennent un modèle trouvé en ligne, signent l’acte et le présentent à l’enregistrement. Jusqu’au 26 juin 2026, un écrit sous signature privée pouvait suffire. Depuis le 27 juin 2026, si la SCI est à prépondérance immobilière, cette cession doit être constatée par l’une des formes qualifiées prévues par la loi, sous peine de nullité.

Cette exigence résulte de l’article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales. Elle concerne les associés de SCI, mais aussi les cessions de titres d’autres personnes morales à prépondérance immobilière.

Ce que dit l’article 1865-1 du Code civil

L’article 1865-1 du Code civil impose que la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée, à peine de nullité, par l’un des trois actes suivants :

• un acte authentique, reçu notamment par un notaire ;
• un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil ;
• un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité à le rédiger.

Les professionnels intervenants doivent en outre respecter leurs obligations de vigilance, de déclaration et d’information en matière de lutte contre le blanchiment. Les cessions de parts ou d’actions de placements collectifs mentionnées par le texte sont exclues du dispositif.

Le texte a été introduit par l’article 68 de la loi du 25 juin 2026 et est entré en vigueur le 27 juin 2026.

Quelles sociétés sont concernées par la prépondérance immobilière ?

L’article 1865-1 renvoie au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts. Est notamment concernée la personne morale non cotée dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Le texte fiscal prévoit certaines exclusions, notamment dans le secteur du logement social.

La SCI familiale, patrimoniale ou professionnelle est donc la première forme concernée lorsque son actif est principalement immobilier. La lettre de l’article vise toutefois toute « personne morale » et mentionne aussi les « actions ». Le champ ne se limite donc pas aux sociétés civiles : une SARL ou une SAS à prépondérance immobilière peut également relever de ce formalisme.

La référence à l’année précédant la cession constitue un point de vigilance. Une société qui a vendu récemment son immeuble et ne détient plus que de la trésorerie peut encore répondre à la définition fiscale. L’analyse ne doit donc pas se limiter à une photographie de l’actif au jour de la signature.

Les trois formes admises et la place de l’acte d’avocat

L’acte authentique constitue la première voie. Il peut être particulièrement adapté lorsque la cession s’inscrit dans une opération comprenant une donation, une succession ou des formalités de publicité foncière.

L’acte contresigné par avocat constitue la seconde voie. Selon l’article 1374 du Code civil, l’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de leur écriture et de leur signature. La procédure de faux lui est applicable et il est dispensé des mentions manuscrites exigées par la loi. Le contreseing suppose également que l’avocat ait éclairé les parties sur les conséquences juridiques de l’acte.

L’acte d’avocat satisfait ainsi à l’exigence formelle de validité posée par l’article 1865-1. Il ne devient pas pour autant un acte authentique et n’en produit pas les effets propres, notamment en matière de force exécutoire ou de date certaine.

La troisième voie concerne l’acte rédigé par un expert-comptable dans les seuls cas où ce professionnel est légalement habilité à intervenir. Le nouvel article ne crée pas, à lui seul, une compétence générale de rédaction de toutes les cessions. Cette habilitation doit être vérifiée pour l’opération considérée.

La sanction : nullité de la cession et refus d’enregistrement

La cession qui ne respecte pas l’une des trois formes prévues est frappée de nullité. Le texte ne précise pas la nature de cette nullité ni toutes ses conséquences procédurales. Ces questions pourront être précisées par la jurisprudence. Le risque immédiat reste majeur : restitution des parts et du prix, remise en cause de la qualité d’associé du cessionnaire et difficultés concernant les décisions sociales intervenues depuis la cession.

La réforme comporte également un verrou fiscal. L’article 635-0 A du Code général des impôts subordonne l’enregistrement à la présentation d’une copie de l’acte conforme. Un acte sous signature privée ordinaire ne peut donc pas accomplir cette formalité. Le refus d’enregistrement compromet les formalités ultérieures et expose l’opération à d’importantes difficultés d’opposabilité.

Ce qui ne change pas : l’écrit et les formalités d’opposabilité

Le nouvel article ne remplace pas le régime général des cessions de parts de sociétés civiles. Il s’y ajoute. L’article 1865 du Code civil continue d’exiger un écrit et d’organiser l’opposabilité de la cession à la société puis aux tiers.

La chaîne habituelle demeure donc : vérification des statuts, agrément lorsqu’il est requis, rédaction de l’acte, enregistrement, opposabilité à la société et publicité au registre. Les autres sujets de la cession restent essentiels, notamment la détermination du prix, le sort du compte courant d’associé et les garanties consenties par le cédant. Sur ces questions, voir notre analyse sur le compte courant du cédant et notre article consacré à la garantie d’actif et de passif.

Pourquoi cette réforme ?

La loi vise la lutte contre les fraudes sociales et fiscales. Une cession de titres peut transférer indirectement le contrôle d’un patrimoine immobilier sans prendre la forme d’une vente directe de l’immeuble. En imposant l’intervention d’un professionnel assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment, le législateur renforce le contrôle de l’identité des parties, de l’origine des fonds et de la cohérence économique de l’opération.

Pour les parties, ce formalisme favorise également une rédaction complète de l’acte. La cession peut ainsi traiter avec précision le prix, les conditions suspensives, le compte courant d’associé, les déclarations du cédant, les garanties et le calendrier des formalités.

En pratique : les points de vigilance

Avant toute cession, il faut d’abord vérifier la prépondérance immobilière sur la période pertinente. Cette analyse suppose d’examiner la composition de l’actif au jour de la cession et au cours de l’année précédente. En cas d’incertitude, le risque de nullité justifie une analyse juridique et fiscale documentée.

Les opérations engagées avant le 27 juin 2026 doivent être auditées au cas par cas. La date et la portée d’une promesse, la date de la cession définitive et l’état des formalités déjà accomplies peuvent conduire à des solutions différentes. En l’absence de disposition transitoire expresse, une affirmation générale serait imprudente.

Pour une cession réalisée à l’étranger, une règle particulière doit aussi être vérifiée : le III A de l’article 726 du Code général des impôts impose, pour les participations visées, un acte authentique reçu par un notaire exerçant en France dans un délai d’un mois.

Le choix entre acte authentique et acte d’avocat dépend enfin de l’ensemble de l’opération. Ces deux formes satisfont au formalisme de l’article 1865-1, mais elles n’ont pas la même nature ni les mêmes effets. Le cabinet Lasmoles Avocats accompagne les cessions de droits sociaux dans le cadre de son activité en droit des sociétés à Montpellier, depuis l’audit préalable jusqu’à la rédaction et au contreseing de l’acte.

Questions fréquentes sur l’article 1865-1

L’article 1865-1 s’applique-t-il à toutes les SCI ?

Il s’applique aux cessions de parts d’une SCI qui répond à la définition fiscale de la prépondérance immobilière. C’est le cas de nombreuses SCI, mais la composition de l’actif et son évolution au cours de l’année précédente doivent être vérifiées.

Une cession de parts de SCI signée sans avocat ni notaire est-elle valable ?

Depuis le 27 juin 2026, elle est nulle si la société est à prépondérance immobilière et si l’acte ne relève d’aucune des trois formes prévues par l’article 1865-1. Le service de l’enregistrement doit également refuser un acte non conforme.

Qu’est-ce qu’un acte contresigné par avocat ?

C’est un acte sous signature privée contresigné par l’avocat de chaque partie ou par l’avocat de toutes les parties. Il fait foi de leur écriture et de leur signature dans les conditions prévues par l’article 1374 du Code civil. Il reste distinct d’un acte authentique.

Faut-il choisir un notaire plutôt qu’un avocat ?

Les deux formes satisfont à l’article 1865-1. Le choix dépend de l’opération globale, notamment de l’existence d’une donation, d’une succession ou de formalités de publicité foncière. Pour une cession isolée, l’acte d’avocat permet d’intégrer la négociation des clauses de prix, de garantie et de compte courant.

La cession doit-elle toujours être enregistrée et publiée ?

Oui. Le formalisme nouveau s’ajoute aux règles existantes : enregistrement de l’acte, opposabilité à la société selon l’article 1865 du Code civil et accomplissement des formalités de publicité requises pour l’opposabilité aux tiers.